01
Historia y uso del sitio
Qué actividades se desarrollaron en el predio y en los linderos, con qué insumos y durante cuánto tiempo. La historia dice dónde puede haber un problema y evita muestrear a ciegas.
La operación
LO QUE SE COMPRA
SIN QUERER
En una compraventa de predio o de establecimiento, lo ambiental es el rubro que menos se mira y el que más contingencia esconde. Se revisan títulos, deudas y gravámenes, y se da por hecho que el resto se acomoda después. No siempre se acomoda.
Un due diligence ambiental responde tres preguntas, en este orden: qué hay en el sitio —pasivos físicos, suelo, instalaciones—, en qué estado está el cumplimiento —inscripciones, permisos, vencimientos, expedientes abiertos— y qué contingencia representa eso en tiempo y en dinero.
La utilidad no es sólo defensiva. Un hallazgo bien documentado cambia el precio, cambia las garantías o cambia el cronograma de la operación. Descubrir lo mismo seis meses después no cambia nada: sólo define quién paga.
Para compra de predios, plantas y participaciones
Revisa pasivos del sitio y estado del cumplimiento
Entrega contingencias cuantificadas y priorizadas
Momento antes de firmar, no después de escriturar
Cómo trabajamos
QUÉ SE REVISA
ANTES DE FIRMAR
02
Estado del cumplimiento
Certificado de Aptitud Ambiental, permiso de vuelco, licencia de emisiones, inscripciones de residuos y permisos de explotación: cuáles existen, cuáles están vigentes y cuáles vencieron.
03
Expedientes y actuaciones abiertas
Intimaciones, actas, expedientes en trámite y compromisos asumidos ante organismos. Es la parte que no se ve en el predio pero viaja con la operación.
04
Pasivos físicos
Tanques, piletas, sectores de almacenamiento y áreas potencialmente afectadas. Cuando la historia lo justifica, muestreo de suelo y de agua subterránea.
05
Encuadre del uso futuro
Si el comprador va a cambiar el destino del predio, se verifica que la actividad prevista sea admisible en la zona y qué trámites nuevos dispara. Un rubro no permitido no se resuelve con documentación.
06
Informe de contingencias
Hallazgos con su exposición estimada en tiempo y costo, separando lo que se resuelve antes de la operación de lo que requiere garantía o ajuste de precio.
Qué se entrega
El producto del trabajo.
- Inventario de permisos e inscripciones, con vigencias
- Listado de expedientes y actuaciones abiertas
- Identificación de pasivos físicos del sitio
- Resultados analíticos, cuando se hizo muestreo
- Contingencias ordenadas por exposición
- Recomendaciones para la negociación
Lo que más aparece
Los hallazgos que se repiten en las operaciones.
- Certificado ambiental vencido o nunca obtenido
- Descarga de efluentes sin permiso de vuelco vigente
- Corrientes de residuo generadas sin inscripción
- Tanques enterrados que no figuran en ningún plano
- Pozos de explotación sin permiso
- Uso previsto no admitido en la zona
Un hallazgo antes de firmar es una variable de negociación. El mismo hallazgo después de escriturar es un costo, y es del comprador.
Marco legal
NORMATIVA
APLICABLE
| Norma | Qué establece |
|---|---|
| Ley 25.675 | Ley General del Ambiente: responsabilidad por daño ambiental de incidencia colectiva y obligación de recomposición. |
| Ley 11.723 | Marco ambiental de la Provincia de Buenos Aires y evaluación de impacto. |
| Ley 11.459 y Dec. 973/20 | Radicación industrial: Certificado de Aptitud Ambiental y categorización del establecimiento. |
| Ley 11.720 y Res. 60/2026 | Residuos especiales y RINE: inscripciones que continúan con el establecimiento. |
| Ley 12.257 | Código de Aguas: permisos de explotación, de vuelco y restricciones al dominio. |
| Decreto-Ley 8.912/77 | Ordenamiento territorial: admisibilidad del uso previsto en la zona. |
La normativa se actualiza con frecuencia: los datos de esta página fueron verificados contra fuente oficial y conviene confirmarlos al momento de aplicarlos.
Preguntas
PREGUNTAS
FRECUENTES
¿Cuándo conviene hacerlo?
Antes de firmar. El valor del due diligence está en que el hallazgo llegue mientras todavía es una variable de negociación —precio, garantías, plazos— y no un costo ya asumido.
¿Siempre hace falta muestrear el suelo?
No siempre. El muestreo se define a partir de la historia del sitio: qué actividades hubo, con qué insumos y dónde. Muestrear sin esa lectura previa es caro y además incompleto, porque se busca donde no corresponde.
¿Qué pasa si compro sin hacerlo?
Los pasivos y los incumplimientos no se extinguen con la operación. Reaparecen cuando el comprador tramita una habilitación, recibe una inspección o quiere vender, y para entonces la discusión con el vendedor es cuesta arriba.
¿Sirve para comprar un terreno vacío?
Sí, y a veces más. Un terreno vacío puede haber tenido una actividad anterior, tener restricciones al dominio o no admitir el uso que se piensa darle. Las tres cosas se verifican antes y no después.
¿En qué se diferencia de una auditoría de planta?
La auditoría de planta la hace quien opera, para corregir su propio cumplimiento. El due diligence lo hace quien va a comprar o invertir, para saber qué recibe y con qué exposición. Cambia el destinatario y cambia el énfasis: acá lo que importa es la contingencia.
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