Hay una clase de problema ambiental que no se ve en una inspección, no figura en ningún expediente y no aparece en el balance. Está en el suelo, debajo del piso de una nave o en la napa que corre a cuatro metros de profundidad. Y aparece siempre en el peor momento: cuando el predio se vende, se alquila o cambia de destino.
Qué es un pasivo ambiental
Es la afectación que quedó en un sitio como consecuencia de la actividad que se desarrolló ahí. Puede ser suelo contaminado, agua subterránea afectada, instalaciones con remanente de producto o residuos acumulados que nunca salieron.
La palabra «pasivo» no es casual: es una deuda. Se generó en el pasado, no está registrada en ningún lado y alguien la va a tener que pagar. La única variable es quién y cuándo se entera.
Dónde suelen estar
No aparecen en cualquier lado. Aparecen donde la actividad los puso, y por eso la historia del sitio vale más que muestrear a ciegas:
- Tanques enterrados fuera de servicio. El caso más clásico. Se dejaron de usar, se taparon y quedaron. Muchos no figuran en ningún plano.
- Sectores de carga y descarga. Veinte años de goteos pequeños hacen lo que un derrame grande.
- Piletas, cámaras y conducciones. Con barros remanentes o con filtraciones que nadie detectó.
- Depósitos de residuos y de insumos. Sobre todo si nunca tuvieron contención secundaria, como desarrollamos en la nota sobre almacenamiento transitorio.
- Transformadores y equipos con aceites. Especialmente los antiguos.
- Rellenos del propio predio. Cuando se elevó el terreno con material de origen desconocido.
Cómo se detecta
El trabajo tiene un orden y saltearse el primer paso es lo que hace que una evaluación salga cara y además incompleta.
La investigación histórica —qué actividades hubo, con qué insumos, durante cuánto tiempo, con qué instalaciones— es la que define dónde muestrear y qué analizar. Sin ella se muestrea en una grilla regular, que cuesta mucho más y aun así puede no tocar el punto donde está el problema.
Con la historia hecha, el trabajo sigue así:
- Plan de muestreo: dónde, a qué profundidad y qué parámetros, según los procesos de cada sector.
- Campo y laboratorio: ejecución con cadena de custodia y análisis en laboratorio habilitado. Sin cadena de custodia el resultado no se puede defender.
- Agua subterránea: construcción o relevamiento de freatímetros y evaluación de si hay pluma y hasta dónde llega. Es lo que define si el problema quedó dentro del predio o ya se fue.
- Evaluación: contraste de los resultados con los niveles guía aplicables, para determinar si hay afectación que requiera intervención.
Los dos momentos en que aparece
Un pasivo ambiental se descubre en una de dos situaciones, y no son simétricas.
- Antes de una operación, en un due diligence ambiental. Acá el hallazgo es una variable de negociación: cambia el precio, cambia las garantías o cambia el cronograma.
- Al cerrar un establecimiento, en una auditoría de cierre. Acá el hallazgo permite establecer una línea de corte: lo que había al momento de cesar la actividad queda documentado, y lo que pase después con el predio ya no es discutible.
La asimetría es esta: en los dos casos el pasivo es el mismo, pero encontrarlo a tiempo lo convierte en un dato con el que se negocia. Encontrarlo después lo convierte en un costo, y el costo tiene dueño.
De quién es la responsabilidad
Es la pregunta que ordena todo lo anterior, y la respuesta incómoda es que no se extingue sola. La Ley 25.675, de presupuestos mínimos, establece la obligación de recomponer el daño ambiental de incidencia colectiva. Y en la Provincia, la Ley 11.723 fija el marco ambiental general.
Ni el cese de la actividad ni la transferencia del predio hacen desaparecer un pasivo. Lo que sí hacen —y por eso importa el momento— es cambiar quién está en mejor posición para discutirlo. Un vendedor con el estado del sitio documentado tiene evidencia. Un comprador que no revisó tiene memoria, que es mucho menos.
Preguntas frecuentes
¿Qué es exactamente un pasivo ambiental?
La afectación que quedó en un sitio como consecuencia de la actividad que se desarrolló ahí: suelo o agua subterránea contaminados, instalaciones con remanente de producto, residuos acumulados. Se generó en el pasado y no figura en ningún registro.
¿Siempre hay que muestrear el suelo?
No. El muestreo se define a partir de la historia del sitio: qué actividades hubo, con qué insumos y dónde. Cuando la historia no muestra actividades de riesgo, puede no hacer falta. Cuando sí, la historia indica dónde muestrear en lugar de barrer el predio entero.
¿El pasivo desaparece si vendo el predio?
No. La Ley 25.675 establece la obligación de recomponer el daño ambiental de incidencia colectiva, y ni el cese de la actividad ni la transferencia la extinguen. Lo que cambia con el momento es quién queda en mejor posición para discutirlo.
¿Qué son los niveles guía?
Los valores de referencia contra los que se contrastan los resultados analíticos para determinar si existe afectación que requiera intervención. Son el criterio que convierte un número de laboratorio en una conclusión.
¿Cuánto cuesta evaluarlo?
Depende enteramente de la superficie, de la historia del sitio y de si hace falta llegar a la napa. Lo que sí es consistente: la investigación histórica cuesta una fracción de la campaña de muestreo, y hacerla primero es lo que evita muestrear de más.
La reglamentación de la Ley 11.459 se actualiza por decreto y los valores de la fórmula surgen de sus anexos. Los datos de esta nota fueron verificados en agosto de 2026 contra el texto del Decreto 973/20 y el instructivo oficial de obtención del CAA; conviene confirmarlos al momento de presentar.