BARRIOS CERRADOS
Y CLUBES DE CAMPO

Derogó la Resolución 167/18 y reordenó todo el procedimiento. Los propios considerandos dicen por qué: la anterior «ha resultado imprecisa y con una deficiente implementación», lo que generó demoras. Lo nuevo es un trámite único y electrónico por el Portal de Trámites, con las dos convalidaciones claramente separadas, la intervención ordenada de Ambiente y de la Autoridad del Agua, y la exigencia de aval municipal sobre toda la documentación.

La Preliminar es la prefactibilidad: dice que el proyecto se propicia en una zona apta y que el anteproyecto se adecúa a la normativa. La Final es la factibilidad: se otorga sobre el proyecto definitivo, con la mensura hecha, las cesiones acreditadas, la Declaración de Impacto Ambiental emitida y las Aptitudes de Obra de la ADA. Las dos se otorgan por Resolución del Ministerio de Gobierno, con dictamen previo de Asesoría General de Gobierno y vista de Fiscalía de Estado.

No, y es el punto donde se pierde más plata en todo el rubro. El artículo 14 dice que la Convalidación Preliminar no autoriza a efectuar ningún tipo de obra ni a formalizar compromisos de venta o cesiones de derechos posesorios. Además, las obras iniciadas antes de la Final quedan bajo responsabilidad exclusiva y solidaria del responsable y de todas las partes involucradas, y expresamente no pueden acogerse a los regímenes de regularización que existían para lo anterior. Lo que habilita vender y construir es la inscripción en el Registro.

La resolución no fija plazo para este procedimiento, y no vamos a inventar uno. Lo que sí determina el tiempo real es cuántas vueltas de observaciones tiene la carpeta, y eso sí se gestiona: un expediente concordante consigo mismo, con todos los avales municipales y con los estudios hechos antes y no durante, recorre el camino en una fracción del tiempo de uno que vuelve tres veces. Cada vuelta reinicia la intervención de los organismos que ya se habían expedido.

Son dos figuras con dos regímenes. El club de campo está en los artículos 64 a 69 del Decreto-Ley 8912/77 y en el Decreto 9404/86: es un área no urbana donde la zona de esparcimiento deportivo, social o cultural y la de viviendas tienen relación funcional inseparable, con entre el treinta y el cuarenta por ciento del predio destinado a esparcimiento según la densidad, y con la restricción de no poder erigirse dentro de un radio inferior a siete kilómetros de otro. El barrio cerrado está en el Decreto 27/98: es residencial predominante con equipamiento comunitario, y tiene sus propias condiciones, entre ellas el cerramiento transparente y los anchos mínimos de calle interna.

Por esta vía, no. El artículo 4 del Anexo II es terminante: si la Dirección Provincial determina que la zonificación no admite el emplazamiento, el procedimiento se da por finalizado. Sólo se puede impulsar un nuevo trámite si el municipio modificó la zonificación vigente y esa modificación fue convalidada por la Provincia en el marco del Decreto-Ley 8912/77, que es el procedimiento del Anexo I de la misma resolución. Por eso el encuadre del predio es lo primero que verificamos, antes de que haya un anteproyecto.

Es la constancia del municipio sobre cada pieza del expediente, y la resolución la exige sobre toda la documentación presentada. En la práctica significa que el municipio no es un trámite paralelo sino un actor permanente: autoriza la localización, avala la memoria, el plano y el estudio urbanístico, aprueba el proyecto vial, el equipamiento, el reglamento urbanístico y el compromiso de forestación, y acepta las cesiones. Gestionar esa relación es buena parte del trabajo.

Los que contestan las preguntas que los organismos van a hacer: hidrológico e hidráulico del predio y su cuenca, hidrogeológico y de nivel freático, de suelos, relevamiento topográfico con modelo del terreno, y la caracterización ambiental de base. No son anexos: son los que definen la cota del proyecto, el destino de los pluviales, de dónde sale el agua y a dónde va el efluente. Un expediente con estudios flojos se observa en la primera lectura.

Sí, y la resolución creó un procedimiento simplificado para eso, con límites precisos: la modificación se admite por única vez, y no puede implicar un incremento superior al veinte por ciento de la densidad aprobada, ni superar los cuatrocientos habitantes adicionales, ni representar una ampliación superior al veinte por ciento de la superficie del proyecto aprobado, ni exceder las cinco hectáreas adicionales. Fuera de esos topes, es un proyecto nuevo.

Sí. El artículo 5 de la Resolución 159/26 establece que todas las Convalidaciones Técnicas Finales otorgadas en el marco de la 167/18 se consideran vigentes y no están sujetas a plazo de caducidad. Es una de las definiciones más tranquilizadoras de la norma para los desarrollos que venían de antes.

Sí, y es una de las razones por las que este servicio funciona distinto. La agrimensura es un servicio propio de HIDECA: el estado parcelario, el plano del proyecto urbanístico definitivo según mensura y el plano de mensura aprobado por ARBA donde se verifican las cesiones de las medias calles perimetrales se hacen acá, dentro del mismo expediente. Es una de las piezas que más demora la Convalidación Final cuando se contrata suelta y tarde.

También entra en el paquete. El informe de dominio, el reglamento urbanístico y de edificación, la acreditación de las cesiones de la Ley 14.449 —en especie o en dinero, con su convenio y el acto administrativo municipal de aceptación—, las escrituras traslativas cuando las tierras de cesión son ajenas al predio y la figura del Código Civil y Comercial bajo la que se constituye el conjunto se resuelven con el estudio jurídico con el que trabajamos, coordinados con el resto del expediente y con los mismos plazos.

Ubicación y nomenclatura catastral del predio, superficie, en qué partido está y qué zonificación tiene si se conoce, qué tipo de emprendimiento se quiere —club de campo o barrio cerrado— y con cuántas parcelas o viviendas aproximadas, en qué etapa está el proyecto, si ya hubo alguna presentación o expediente previo, y si existen estudios hechos. Con eso definimos el alcance y el orden de las tareas, que es lo que después define el plazo.