01
Estudio de antecedentes
Título, plano antecedente si existe, nomenclatura catastral y partida. Es donde aparecen la mayoría de las inconsistencias, y aparecen antes de salir a medir, que es cuando conviene que aparezcan.
El servicio
QUÉ ES Y
PARA QUÉ SIRVE
El estado parcelario es el conjunto de elementos que identifican una parcela: su ubicación, sus límites, sus dimensiones, su superficie y sus linderos. El artículo 5 de la Ley 10.707 define cuáles son esos elementos esenciales y complementarios, y constituirlo es el acto por el que un agrimensor los determina y los registra ante el catastro provincial.
La confusión más común es pensar que es un trámite administrativo. No lo es: es una medición. Determinar dónde están los límites de una parcela, contrastarlos con el título y con los antecedentes catastrales, y dejar constancia registrada de esa correspondencia es trabajo de campo y de gabinete, no de mostrador.
Y es la base sobre la que se apoya todo lo demás. Una subdivisión, una unificación, una afectación a propiedad horizontal o una transmisión de dominio necesitan que la realidad, el título y el catastro digan lo mismo. Cuando no coinciden, el problema aparece siempre en el peor momento: durante el cierre de una operación.
La norma Ley PBA 10.707, artículo 5
El acto medición, no trámite de mostrador
Dónde se registra ARBA, con las especificaciones de la Res. 56/2020
Después hay que verificar su subsistencia según el art. 15
Qué hacemos
DEL ANTECEDENTE
A LA REGISTRACIÓN
02
Trabajo de campo
Relevamiento de los límites físicos, de las mejoras y de los elementos que permiten vincular la parcela con sus antecedentes. Con equipo propio y vinculación a la red que corresponda.
03
Análisis de correspondencia
Contraste entre lo medido, lo que dice el título y lo que figura en catastro. Si hay diferencias, se identifican y se explica de dónde vienen antes de decidir cómo se resuelven.
04
Confección del plano
Dibujo según las especificaciones técnicas de la Resolución ARBA 56/2020, cuyo procedimiento la Resolución 10/2021 volvió de uso obligatorio.
05
Presentación y registración
Tramitación ante el organismo hasta la registración del estado parcelario, con seguimiento de las observaciones si las hay.
06
Entrega
Plano registrado y archivo digital editable, más el informe de lo que se encontró. Ese informe es el que sirve si más adelante aparece una discusión de límites.
Cuándo hace falta constituirlo
Las situaciones más frecuentes.
- La parcela nunca tuvo estado parcelario constituido
- Antes de subdividir, unificar o afectar a propiedad horizontal
- Cuando el plano antecedente es muy viejo o no refleja la realidad
- Cuando la superficie del título no coincide con la medición
- Antes de una transmisión de dominio, si corresponde
- Cuando hay dudas sobre dónde están los límites reales
Lo que suele complicarlo
Y conviene detectarlo al principio, no al final.
- Diferencias entre la superficie del título y la medida
- Construcciones que invaden o que parecen invadir un límite
- Antecedentes catastrales incompletos o contradictorios
- Mejoras no declaradas que aparecen en el relevamiento
- Linderos con su propia situación catastral desordenada
- Un plano antecedente que no se puede ubicar en el terreno
El trabajo lo firma un agrimensor matriculado en el consejo profesional de la jurisdicción, y esa firma es la que respalda la registración. La parte contractual y registral de una operación la lleva la escribanía, y trabajamos con ella cuando hace falta.
Marco legal
NORMATIVA
APLICABLE
| Norma | Qué establece |
|---|---|
| Ley PBA 10.707, art. 5 | Define los elementos esenciales y complementarios que constituyen el estado parcelario de un inmueble. |
| Ley PBA 10.707, art. 15 | Fija los plazos a partir de los cuales, constituido el estado parcelario, debe verificarse su subsistencia: doce años en planta sub-rural o rural, seis en planta sub-urbana o urbana edificada y dos en baldíos. |
| Ley PBA 10.707, art. 50 | El escribano debe requerir el certificado catastral del inmueble antes de otorgar actos de transmisión de derechos reales. |
| Decreto PBA 1.736/94 | Reglamenta la Ley 10.707 en materia de constitución y registración del estado parcelario. |
| Res. ARBA 56/2020 | Especificaciones técnicas de dibujo para planos de mensura, propiedad horizontal, georreferenciaciones y croquis de estados parcelarios. |
| Res. ARBA 10/2021 | Dispone la utilización obligatoria del procedimiento de la Resolución 56/2020 para la confección de planos. |
La normativa se actualiza con frecuencia: los datos de esta página fueron verificados contra fuente oficial y conviene confirmarlos al momento de aplicarlos.
Preguntas
PREGUNTAS
FRECUENTES
¿Qué es exactamente el estado parcelario?
Es el conjunto de elementos que identifican una parcela —ubicación, límites, dimensiones, superficie y linderos— determinados y registrados según la Ley 10.707. Su artículo 5 establece cuáles son esos elementos. No es un papel que se pide: es el resultado de una medición que después se registra.
¿Es lo mismo que una mensura?
Están relacionados pero no son sinónimos. La mensura es la operación de medir y determinar la parcela; el estado parcelario es la situación catastral que queda constituida y registrada a partir de ese trabajo. En la práctica, constituir el estado parcelario supone hacer la mensura.
¿Cuánto dura?
No vence en el sentido de caducar, pero la ley establece plazos a partir de los cuales hay que verificar que subsista. El artículo 15 de la Ley 10.707 fija doce años para inmuebles en planta sub-rural o rural, seis para los ubicados en planta sub-urbana o urbana que estén edificados y dos para los baldíos. Vencido el plazo, corresponde una verificación de subsistencia.
¿Y si el inmueble es un departamento?
La misma norma prevé reglas propias para las unidades funcionales de edificios afectados a propiedad horizontal: seis años para las ubicadas en planta baja y doce para las de las restantes plantas.
¿Lo necesito para vender?
La escribanía debe requerir el certificado catastral del inmueble antes de otorgar la transmisión, según el artículo 50 de la Ley 10.707. Si el estado parcelario no está constituido, o si venció el plazo de verificación, ahí aparece el trabajo de agrimensura. Conviene revisarlo antes de la reserva y no durante el cierre.
¿Cuánto tarda?
Depende del trabajo de campo, de la complejidad de los antecedentes y del tiempo del organismo, que no controlamos. Lo que sí se puede acortar es la primera etapa: cuando los antecedentes están completos desde el inicio, el estudio previo se resuelve mucho más rápido.
¿Qué pasa si la superficie no coincide con el título?
Es una de las situaciones más frecuentes y no siempre es un problema: puede tratarse de una diferencia dentro de las tolerancias, de un plano antiguo con otro criterio de medición o de una modificación real del inmueble. Lo primero es determinar el origen de la diferencia; recién después se define qué corresponde hacer.
¿Qué documentación tengo que juntar?
Título de propiedad, plano antecedente si existe, la nomenclatura catastral y el número de partida. Con eso se puede hacer el estudio de antecedentes, que es lo que define el alcance real del trabajo y su presupuesto.
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