01
Diagnóstico del predio
Cota referenciada, riesgo hídrico, cursos de agua linderos y encuadre respecto de las franjas restringidas. Es el primer trabajo y el que dice cuánta superficie es realmente aprovechable.
El encuadre
DOS EXPEDIENTES
QUE SE CONDICIONAN
El Anexo II de la Ley 11.723 incluye expresamente a los nuevos barrios entre los proyectos sujetos a evaluación de impacto ambiental a nivel municipal. Así que un desarrollo no es sólo un proyecto de arquitectura y subdivisión: es un proyecto que se evalúa.
Y viene con una particularidad que lo separa del resto: en un desarrollo, la evaluación ambiental y la hidráulica se condicionan entre sí. La traza del loteo depende de dónde caiga la línea de ribera, la cota de las manzanas depende del riesgo hídrico, la superficie vendible depende de las franjas restringidas, y el sistema de desagües depende de todo lo anterior.
Por eso el orden de trabajo importa tanto. Resolver primero lo hidráulico —cota, línea de ribera, escurrimiento— y después proyectar es la diferencia entre un expediente que avanza y uno que vuelve. Al revés, la superficie del máster plan cambia después de dibujarlo.
Encuadre Ley 11.723, Anexo II — nuevos barrios, nivel municipal
En paralelo aptitud hidráulica ante la ADA — Res. 1746/25
Restricciones línea de ribera y franjas de la Ley 6.253
Servicios agua, cloacas y desagües del desarrollo
Cómo trabajamos
EL ORDEN QUE
EVITA REHACER
02
Restricciones al dominio
Determinación de línea de ribera cuando el predio linda con un curso, y análisis de las franjas de conservación de los desagües naturales. Ninguna de las dos se puede subdividir.
03
Evaluación ambiental del desarrollo
Línea de base, impactos por etapa de obra y de ocupación, y medidas de mitigación. Incluye lo que casi siempre se subestima: el efecto acumulado de la ocupación futura sobre el sistema de desagüe existente.
04
Solución de servicios
Provisión de agua, tratamiento o conexión cloacal y desagües pluviales del desarrollo. Cuando no hay red, la solución sanitaria propia es parte del expediente ambiental.
05
Aptitud hidráulica de obra
Prefactibilidad y aptitud ante la Autoridad del Agua, bajo el régimen vigente. El principio que atraviesa todo: la urbanización no puede empeorar el escurrimiento aguas abajo.
06
Presentación coordinada
Los expedientes ambiental, hidráulico y de subdivisión se presentan contando la misma historia y con los mismos números. Las incoherencias entre ellos son el motivo de observación más frecuente.
Qué condiciona la superficie vendible
Todo lo que sale de la cuenta antes de proyectar.
- La ribera, que es de dominio público
- La franja de diez metros de uso público lindera a la ribera
- Las franjas de conservación de los desagües naturales
- Las áreas que quedan bajo cota de riesgo
- La superficie destinada a desagües y reservorios
- Las cesiones y espacios verdes que exige el ordenamiento
Errores caros en desarrollos
Los que obligan a rehacer el máster plan.
- Dibujar la traza antes de determinar la línea de ribera
- Presupuestar el relleno sin la cota de proyecto definida
- Diseñar desagües que trasladan el problema aguas abajo
- Ignorar la carga futura sobre el sistema de desagüe existente
- Presentar el expediente ambiental y el hidráulico con números distintos
En un desarrollo, el dato hidráulico no es un capítulo del estudio ambiental: es lo que define la superficie, el costo del movimiento de suelos y, muchas veces, si el negocio cierra.
Marco legal
NORMATIVA
APLICABLE
| Norma | Qué establece |
|---|---|
| Ley 11.723, Anexo II | Incluye los nuevos barrios entre los proyectos sujetos a evaluación de impacto ambiental a nivel municipal. |
| Ley 11.723, arts. 10 a 24 | Procedimiento de evaluación y Declaración de Impacto Ambiental. |
| Ley 12.257, arts. 18 a 21 | Línea de ribera: límite entre el dominio público y el privado sobre el curso de agua. |
| Ley 6.253 y Dec. 11.368/61 | Franjas de conservación de los desagües naturales: 50 m a cada lado de ríos, arroyos y canales y 100 m en lagunas. |
| Res. ADA 1746/25 | Prefactibilidad hídrica, aptitud hidráulica de obra y permisos ante la Autoridad del Agua. |
| Decreto-Ley 8.912/77 | Ordenamiento territorial y uso del suelo, que fija el marco de la subdivisión. |
La normativa se actualiza con frecuencia: los datos de esta página fueron verificados contra fuente oficial y conviene confirmarlos al momento de aplicarlos.
Preguntas
PREGUNTAS
FRECUENTES
¿Un loteo necesita estudio de impacto ambiental?
El Anexo II de la Ley 11.723 incluye a los nuevos barrios entre los proyectos sujetos a evaluación a nivel municipal. El alcance concreto depende de la escala del desarrollo y del municipio, y conviene definirlo antes de avanzar con el proyecto.
¿Qué va primero, lo ambiental o lo hidráulico?
Lo hidráulico, siempre. La cota, la línea de ribera y las franjas restringidas definen cuánta superficie es utilizable, y eso condiciona la traza. Proyectar primero y evaluar después obliga a rehacer el máster plan.
¿Cuánta superficie puedo perder por restricciones?
Depende del predio, pero las fuentes son conocidas: la ribera, la franja de diez metros de uso público, las franjas de conservación de los desagües naturales de la Ley 6.253 y las áreas bajo cota de riesgo. Todas se determinan con relevamiento, no con estimación.
¿Puedo rellenar todo el terreno y proyectar sobre eso?
Elevar un predio desplaza agua hacia el entorno, y eso es lo que revisa la Autoridad del Agua al evaluar la aptitud hidráulica de la obra. El criterio de fondo es que la urbanización no empeore el escurrimiento aguas abajo.
¿Los dos expedientes se presentan juntos?
Son trámites distintos ante organismos distintos, pero se preparan en conjunto. Lo importante es que el expediente ambiental y el hidráulico usen los mismos números y la misma traza: las incoherencias entre ambos son el motivo de observación más frecuente.
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