Un campo absorbe. Un loteo, no. Entre el estado actual de un predio rural y el mismo predio con calles, veredas, techos y lotes construidos hay un cambio de comportamiento hidrológico que no se puede resolver poniendo caños más grandes: hay que resolverlo en el proyecto.
El problema en una línea
Al impermeabilizar, la misma lluvia produce más caudal y lo produce antes. El agua que antes infiltraba y demoraba horas en llegar al arroyo, ahora escurre por superficie y llega en minutos. El pico crece y se adelanta.
Y ese pico no se queda dentro del loteo: sale. Por eso el criterio que ordena todo el proyecto es no agravar la situación aguas abajo — un principio que atraviesa el régimen hídrico provincial y que, en la práctica, es lo que el organismo va a mirar primero.
El caudal antes y el caudal después
El estudio hidrológico-hidráulico compara dos escenarios sobre la misma cuenca:
| Escenario | Qué se calcula |
|---|---|
| Situación actual | El caudal que hoy sale del predio para la lluvia de diseño, con la cobertura y la capacidad de infiltración que tiene |
| Situación futura | El caudal que saldría con el loteo ejecutado y ocupado: calles, veredas, techos y el grado de impermeabilización que se prevé alcanzar |
La diferencia entre ambos es el problema a resolver. Dos observaciones que suelen faltar en los estudios que llegan:
- La situación futura es la del loteo ocupado, no la del loteo vendido. Un lote vacío infiltra; el mismo lote con casa, garaje y patio embaldosado, no. El proyecto se dimensiona para el escenario de largo plazo.
- La cuenca no termina en el alambrado. Si el predio recibe escurrimiento de campos vecinos, ese aporte entra al cálculo aunque no sea del desarrollo.
Por qué aparece la retención
Si el caudal futuro supera al actual, hay dos caminos: ampliar la capacidad aguas abajo —caro, ajeno y muchas veces imposible— o retener el excedente dentro del predio y soltarlo de a poco.
De ahí salen las lagunas de retención, los reservorios y las obras de regulación que aparecen en casi todos los desarrollos en zona baja. No son un capricho del organismo ni un adorno paisajístico: son el mecanismo que devuelve el caudal de salida a un valor compatible con lo que aguas abajo puede recibir.
Lo que define su tamaño no es el caudal sino el volumen: cuánta agua hay que guardar mientras dura el pico. Y ese volumen tiene consecuencias directas sobre el negocio — superficie que no se lotea, movimiento de suelo, mantenimiento posterior—, por lo que conviene estimarlo en la etapa de factibilidad y no cuando el plano de subdivisión ya está dibujado.
El circuito ante la Autoridad del Agua
Las obras hidráulicas requieren permiso o concesión según el artículo 93 del Código de Aguas. El régimen vigente lo estableció la Resolución ADA 1746/25, publicada en noviembre de 2025, que derogó el esquema anterior y ordenó el trámite en tres fases:
| Fase | Qué produce | Vigencia |
|---|---|---|
| Prefactibilidad Hídrica | Certificado de Prefactibilidad, con la Calificación Hídrica (CHi) del predio | 1 año sin obra ejecutada; 90 días con obra |
| Aptitud de Obra | La aprobación técnica de lo que se va a construir | — |
| Permiso | La autorización para operar | 4 años los permisos generales |
Todo se tramita por GDEBA, con domicilio electrónico obligatorio. El detalle de cada fase está en la página de permiso hidráulico.
La prefactibilidad es la fase que conviene resolver antes de comprar el predio o de comprometer el proyecto comercial: es donde se sabe si el desarrollo es viable y con qué condicionantes. Y su certificado tiene vigencia de un año, así que tampoco conviene sacarla demasiado temprano.
Las restricciones que ya están en el terreno
Antes de dibujar la primera calle hay restricciones que condicionan la superficie aprovechable y que no dependen del proyecto:
- Las franjas de la Ley 6.253: 50 metros a cada lado de ríos, arroyos y canales, y 100 metros en el perímetro de lagunas, extendidas hasta los límites de desborde por crecidas extraordinarias. Dentro de ellas está prohibido variar el uso actual de la tierra.
- La línea de ribera, si el predio linda con un curso de agua, con la restricción de uso público de los diez metros que fija el artículo 140 del Código de Aguas.
- Las zonas afectables por inundaciones de las cartas de riesgo hídrico del artículo 6, donde las obras requieren autorización previa.
- Las vías de evacuación de inundaciones de los artículos 151 a 156, que imponen restricciones al dominio privado.
Ninguna de estas restricciones aparece en el plano de mensura. Aparecen cuando se releva el predio contra la normativa, y es bastante mejor que aparezcan antes de la compra.
Qué se entrega
- Estudio hidrológico-hidráulico de la cuenca, con los escenarios actual y futuro y la lluvia de diseño adoptada.
- Proyecto de desagües pluviales: trazado, secciones, obras de arte, volumen de retención y su obra de descarga regulada.
- Definición de cotas: de calzada, de vereda y mínima de piso de los lotes, referidas a un cero verificable. El método está en esta nota.
- Cómputo y presupuesto de las obras hidráulicas, que en un desarrollo en zona baja no es una partida menor.
- Documentación para el trámite, en el formato que exige GDEBA.
Preguntas frecuentes
¿Por qué un loteo necesita obras de desagüe si el campo nunca las tuvo?
Porque el campo infiltra y el loteo no. Al impermeabilizar con calles, veredas y techos, la misma lluvia produce más caudal y lo produce antes: el pico crece y se adelanta. Ese excedente sale del predio y llega aguas abajo, y el proyecto tiene que resolverlo para no agravar la situación de quienes están más adelante en la cuenca.
¿Para qué sirve una laguna de retención?
Para guardar el volumen excedente durante el pico de la tormenta y soltarlo después de a poco, de modo que el caudal que sale del predio vuelva a ser compatible con lo que aguas abajo puede recibir. Su tamaño no lo define el caudal sino el volumen a almacenar, y conviene estimarlo en la etapa de factibilidad porque ocupa superficie que no se lotea.
¿Cuándo conviene hacer la prefactibilidad hídrica?
Antes de comprometer el proyecto comercial, e idealmente antes de comprar el predio: es la fase donde se sabe si el desarrollo es viable y con qué condicionantes. El Certificado de Prefactibilidad tiene una vigencia de un año cuando no hay obra ejecutada, así que tampoco conviene sacarlo demasiado temprano respecto del resto del cronograma.
¿Qué superficie del predio no puedo lotear?
Depende de las restricciones que le apliquen. La Ley 6.253 fija franjas de 50 metros a cada lado de ríos, arroyos y canales y de 100 metros en el perímetro de lagunas, extendidas hasta los límites de desborde por crecidas extraordinarias, y prohíbe variar el uso actual de la tierra dentro de ellas. A eso se suman la línea de ribera con su restricción de uso público, las zonas de las cartas de riesgo hídrico y las vías de evacuación de inundaciones.
El predio recibe agua de los campos vecinos. ¿Eso entra en el cálculo?
Sí. La cuenca no termina en el alambrado: el escurrimiento que llega desde aguas arriba forma parte del caudal que el sistema de desagüe tiene que manejar, aunque no lo genere el desarrollo. Ignorarlo es una de las razones habituales por las que un proyecto que verificaba en el papel no funciona en la primera tormenta grande.
Contenido técnico general. El régimen de la Autoridad del Agua y las ordenanzas municipales se actualizan: verificá lo vigente y la cota aplicable al predio antes de proyectar.