El diagnóstico
Tigre es territorio de llanura baja y delta. El régimen del agua no depende sólo de cuánto llueve sobre la cuenca: depende también del nivel del Río de la Plata, que con sudestada sube y traba el escurrimiento de los cursos que desaguan en él. Un terreno puede inundarse sin que haya llovido encima.
Por eso el diagnóstico de un predio en el partido no empieza por el proyecto sino por tres números: la cota del terreno referenciada a la red altimétrica oficial, el nivel de las máximas conocidas en ese punto y la cota que el proyecto necesita alcanzar. Todo lo demás —volumen de relleno, tipo de fundación, traza de desagües, viabilidad económica— sale de la diferencia entre esos tres valores.
El marco no es sólo técnico. El artículo 6 del Código de Aguas obliga a la Autoridad del Agua a confeccionar cartas de riesgo hídrico que detallan las zonas afectables por inundaciones, y prohíbe obras en ellas sin autorización previa. Y la Ley 6.253 agrega restricciones propias sobre las franjas linderas a los cursos de agua.
Cómo trabajamos
Nivelación del predio vinculada a la red altimétrica oficial. Una cota relativa —«a tantos centímetros de la calle»— no sirve para nada: sin referenciación no se puede comparar con niveles de crecida ni con lo que exija un organismo.
Se ubica el predio respecto de ríos, arroyos, canales y lagunas, y se verifica si cae dentro de las franjas de la Ley 6.253 o dentro de la zona de ribera. Es lo que define si hay superficie afectada antes de proyectar nada.
Recopilación de niveles históricos y de antecedentes de la zona para establecer hasta dónde llegó el agua en ese punto. Es el dato que convierte una percepción —«acá se inunda»— en un número con el que se puede proyectar.
Definición de la cota que el proyecto debe alcanzar y del volumen de relleno o de la solución estructural que eso implica. Acá se decide buena parte del costo de la obra.
Elevar un terreno desplaza agua hacia otro lado. El análisis incluye qué pasa con el escurrimiento del entorno, porque es lo primero que revisa un organismo y lo primero que reclama un vecino.
Un informe que responde la pregunta que se hizo: si el terreno sirve para lo que se quiere hacer, qué hay que resolver y qué trámites se disparan. Con conclusión, no con una lista de datos.
Los elementos que definen la viabilidad de un predio.
Los que se descubren después de la escritura.
El costo de nivelar y evaluar un terreno es una fracción del costo del relleno, y muchísimo menor que el de descubrir después de comprar que la superficie utilizable no es la que figura en el plano.
Marco legal
| Norma | Qué establece |
|---|---|
| Ley 12.257, art. 6 | La Autoridad del Agua confecciona cartas de riesgo hídrico con las zonas afectables por inundaciones y prohíbe obras en ellas sin autorización previa. |
| Ley 12.257, arts. 151 a 156 | Vías de evacuación de inundaciones y zonas de riesgo, con restricciones al dominio privado. |
| Ley 6.253 | Conservación de los desagües naturales: franja mínima de 50 m a cada lado de ríos, arroyos y canales, y de 100 m en el perímetro de lagunas, donde se restringe variar el uso actual de la tierra. |
| Ley 6.253 | Prohíbe construcciones bajo el nivel de máximas inundaciones donde la tierra se subdividió en lotes urbanos, hasta que se habiliten las obras de seguridad y sanidad. |
| Decreto 11.368/61 | Reglamenta la Ley 6.253. |
| Ley 12.257, art. 18 | Línea de ribera, determinada por la cota de crecida media ordinaria. |
La normativa se actualiza con frecuencia: los datos de esta página fueron verificados contra fuente oficial y conviene confirmarlos al momento de aplicarlos.
Preguntas
Nivelándolo con referenciación a la red altimétrica oficial y comparando esa cota con los niveles alcanzados históricamente en ese punto. La percepción del vecino y la cota de la calle no alcanzan: hacen falta números vinculados a una referencia común.
Elevar un lote desplaza agua hacia el entorno, y eso es exactamente lo que revisa un organismo cuando evalúa una obra. El relleno es parte de la solución, no la solución completa: hay que analizar qué pasa con el escurrimiento y, según el caso, tramitar la aptitud hidráulica de la obra.
La Ley 6.253 establece franjas de conservación de los desagües naturales —como mínimo 50 metros a cada lado de ríos, arroyos y canales, y 100 metros en el perímetro de lagunas— donde se restringe variar el uso actual de la tierra. A eso se suma la zona de ribera, que es de dominio público.
Como antecedente, sí; como dato de proyecto, casi nunca. Los planos suelen traer cotas antiguas, con referencias distintas o sin vínculo altimétrico verificable. Para proyectar hace falta una nivelación propia y referenciada.
La normativa es provincial y aplica en toda la Provincia de Buenos Aires. Lo que hace de Tigre un caso particular es la combinación de cotas bajas, densidad de cursos de agua y la influencia del Río de la Plata sobre el escurrimiento.
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