Cuando un municipio de la Provincia quiere cambiar su zonificación, el expediente que presenta ante la Dirección Provincial de Ordenamiento Urbano y Territorial tiene tres piezas: la nota de elevación del intendente, el proyecto de ordenanza con sus anexos, y el informe urbanístico.
Las dos primeras son casi formales. La tercera es la que se evalúa.
La definición, que es de una línea
El artículo 2 del Anexo I de la Resolución 159/26 lo define así, y no dice mucho más:
«Informe urbanístico que contenga estudios territoriales y diagnósticos que argumenten la propuesta normativa.»
Trece palabras que, leídas con atención, contienen todo el trabajo.
La palabra que decide todo
La palabra es argumenten.
Un informe que describe la propuesta —«se crea la zona industrial IV en el sector delimitado por…»— no argumenta nada: enuncia. Un informe que argumenta contesta la pregunta que el evaluador se está haciendo, que no es qué se quiere hacer sino por qué el territorio lo admite.
Y esa pregunta se descompone en varias más concretas. ¿Por qué ahí y no en otro lado? ¿Qué crecimiento justifica la superficie que se incorpora? ¿Cómo se abastece de agua esa zona nueva? ¿A dónde van sus cloacas y sus pluviales? ¿Qué le hace eso a las áreas vecinas y a la cuenca aguas abajo? ¿Qué pasa con la trama de circulación? ¿Qué restricciones existen sobre esos predios?
Un informe urbanístico es, en el fondo, la respuesta escrita a esas preguntas, con los estudios que las sostienen adjuntos.
Qué contiene, en la práctica
| Bloque | Qué tiene que dejar establecido |
|---|---|
| Diagnóstico del partido | Qué normativa rige hoy, cuál está convalidada, cómo se fue superponiendo, y dónde la norma ya no se corresponde con lo que pasó en el territorio |
| Caracterización del área | Qué hay hoy en el sector que se quiere modificar: usos reales, ocupación, parcelamiento, infraestructura existente y estado de las vías |
| Fundamento de la propuesta | Por qué ahí, por qué esa superficie, por qué esos indicadores. Con datos de crecimiento y de demanda, no con afirmaciones |
| Infraestructura y servicios | Cómo se resuelven agua, cloacas, pluviales, energía y circulación en el escenario propuesto. Es lo que después conecta con las prefactibilidades del artículo 62 |
| Condicionantes del medio | Cuenca, escurrimiento, napa, suelos, áreas inundables y restricciones al dominio. Es lo que la Autoridad del Agua va a mirar primero |
| Efectos e integración | Qué le hace el cambio al entorno inmediato, a las áreas vecinas y a la cuenca aguas abajo, incluso cuando sale del límite del partido |
| Correspondencia con los anexos | Que lo que el informe afirma sea exactamente lo que dicen los planos, las planillas de zonas y el cuadro de usos |
Quién lo lee después
Conviene escribirlo sabiendo que no lo lee una sola persona. El informe recorre tres organismos con tres preguntas distintas:
Ordenamiento Urbano y Territorial mira si la propuesta es viable y —esto es literal en el artículo 3— si el informe, el proyecto de ordenanza y sus anexos se adecúan a la normativa vigente.
La Autoridad del Agua mira el agua: de dónde sale, a dónde va, qué pasa con el escurrimiento y con la cuenca. Emite el Informe de Prefactibilidad Hídrica.
El Ministerio de Ambiente mira el cambio de uso del suelo en clave ambiental y tramita el Informe de Prefactibilidad Ambiental Regional para Cambios de Uso del Suelo.
Un informe pensado sólo para el primero se traba en el segundo. Es el error más caro y el más frecuente.
Lo que más se observa
Uno. El informe describe en lugar de fundar.
Dos. Los planos, las planillas de zonas y el cuadro de usos no dicen lo mismo
entre sí ni lo mismo que el texto.
Tres. No hay respuesta hídrica: se incorpora suelo sin decir qué pasa con el
escurrimiento.
Cuatro. Los servicios se dan por resueltos sin acreditarlos.
Cinco. Los anexos llegan incompletos o ilegibles, cuando la resolución los pide
expresamente «completos y legibles».
No confundirlo con el del Anexo II
La misma resolución usa el término «estudio urbanístico» para otra cosa, en su Anexo II, y conviene no mezclarlos.
| Informe urbanístico (Anexo I) | Estudio urbanístico (Anexo II) | |
|---|---|---|
| Quién lo presenta | El municipio | El desarrollador de un conjunto inmobiliario |
| Para qué | Fundar un cambio en la norma de ordenamiento territorial | Acreditar que un proyecto concreto cumple requisitos puntuales |
| Qué prueba | Que el territorio admite la propuesta normativa | Excepción de distancia, cumplimiento del Decreto 27/98 y razonabilidad del proyecto |
Son documentos distintos, con destinatarios distintos y con objetos distintos. Lo único que comparten es que los dos se evalúan de verdad.
Preguntas frecuentes
¿Quién firma el informe urbanístico?
Un profesional con competencia en la materia, y en la práctica suele ser un equipo: la mirada urbanística, la hidráulica y la ambiental no las cubre una sola incumbencia. Además, toda la presentación del Anexo I la eleva el intendente con su nota, así que el municipio hace suyo el contenido.
¿Puede hacerlo el municipio con su propio equipo?
Si tiene el equipo, sí, y varios partidos grandes lo hacen. La dificultad no suele estar en la parte urbanística sino en los estudios que la sostienen: el hidrológico de las áreas que se incorporan, el comportamiento de la cuenca, el nivel freático y la resolución de los servicios. Esos son los que después miran la Autoridad del Agua y el Ministerio de Ambiente.
¿Qué extensión tiene que tener?
La que necesite para argumentar, ni más ni menos. Un cambio puntual de una zona se funda en pocas páginas si están bien dirigidas; una revisión completa del código urbano de un partido es otro orden de trabajo. Lo que nunca funciona es el informe largo que describe mucho y no contesta las preguntas que el evaluador se está haciendo.
¿Sirve el informe de una ordenanza anterior?
Como antecedente sirve, y mucho: ahorra reconstruir el diagnóstico del partido. Como presentación, no: el informe tiene que argumentar la propuesta que se está presentando ahora, y el territorio cambió desde entonces. Lo que sí se aprovecha entero es la base de información, si está ordenada.
¿Y si el Concejo modifica el proyecto después de la evaluación?
Si las modificaciones son sustanciales, hay que acompañar un informe urbanístico que argumente los cambios introducidos, y además corresponde dar nueva intervención a la Autoridad del Agua y al Ministerio de Ambiente. Si son meramente formales, no. Dónde está exactamente ese límite es una de las cosas que conviene prever antes de mandar el proyecto al recinto.
¿El informe urbanístico es lo mismo que un estudio de impacto ambiental?
No, aunque se tocan. El informe urbanístico funda un cambio en la norma territorial; el estudio de impacto ambiental evalúa un proyecto de obra o actividad bajo la Ley 11.723. En el circuito del Anexo I lo ambiental entra por otra vía: el Informe de Prefactibilidad Ambiental Regional para Cambios de Uso del Suelo que tramita el Ministerio de Ambiente.
¿Qué pasa si la Autoridad del Agua observa el informe?
El expediente vuelve al municipio para que cumpla las indicaciones, y una vez subida la documentación rectificada el procedimiento continúa con la intervención de las áreas que habían observado. No es una desestimación: eso sólo ocurre cuando la evaluación desfavorable impide la viabilidad del proyecto. Pero cada vuelta suma tiempo, y es la variable que sí se puede gestionar.
¿Por dónde conviene empezar?
Por el diagnóstico de qué rige hoy. En bastantes partidos la respuesta a esa pregunta no es obvia ni siquiera adentro del municipio: hay ordenanzas superpuestas de distintas décadas, algunas convalidadas por la Provincia y otras no. Sin ese punto de partida firme, cualquier propuesta se apoya sobre una base que puede no existir.
Las normas citadas fueron verificadas contra fuente oficial en septiembre de 2026, incluida la Resolución 159/26 del Ministerio de Gobierno de la Provincia de Buenos Aires y su Anexo I. El encuadre de cada partido depende de su propio digesto: conviene confirmarlo al momento de aplicarlo.